Absicherung der Vermögensbindung durch die WGG-Novelle 2019

Wolfgang Schwetz, MSc, BA, MRICS

Die Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) 2019 brachte umfangreiche Neuerungen mit sich. Insbesondere die gemeinnützige Vermögensbindung wurde vertieft. Vorangegangen waren entsprechende Vorkommnisse um (ehemals) gemeinnützige Bauvereinigungen. Doch woran manifestiert sich die Vermögensbindung – diese tragende Säule der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft – im Detail und welche aufsichtsrechtlichen bzw. gesetzgeberischen Schwerpunktsetzungen intendiert(e) dies? 

Das Vermögensbindungsprinzip manifestiert sich zunächst unmittelbar in § 1 Abs. 2 WGG. Die Verwendungspflicht des Eigenkapitals sowie dessen beständige Bindung iSd Volkswohnungswesens und Möglichkeiten zu dessen Generierung in Gestalt gesetzlich begrenzter Gewinnerzielungsmöglichkeiten stehen in einem Wirkungszusammenhang. Wie Verfassungsrechtsexperte Karl Korinek festhält, handelt es sich um eine Trias aus Aufbringung, Sicherung und Verwendung thesaurierten Eigenkapitals. Aus den Erläuterungen zur Regierungsvorlage des WGG 1979 geht hervor, dass die Tätigkeit von GBV als Teil der Gemeinwirtschaft erachtet wird.

Das WGG ist dicht von diesem Prinzip durchwoben, das sich in speziellen Einzelvorschriften abbildet: Dazu zählen etwa einschränkende Regelungen des Geschäftskreises gem. § 7, die Unabhängigkeit von Angehörigen des Baugewerbes gem. § 9 im Zusammenhang mit unwirksamen und genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäften gem. § 9a, Bestimmungen zur vermögensrechtlichen Behandlung der Mitglieder gem. § 10 sowie Einschränkungen im Zusammenhang mit Anteilstransaktionen und Paketverkäufen gem. § 10a. Hinzukommen bspw. Vorschriften hinsichtlich Entgeltberechnung und Kaufpreiskalkulation sowie das Wirtschaftlichkeitsprinzip gem. § 23.

Ein Schwerpunkt der Aufsicht liegt folglich in der effektiven Sicherung der Einhaltung dieses Prinzips. Die Schranken der Zulässigkeit sind allerdings insbesondere dahingehend zu wahren, dass willkürliche bzw. unsachliche Handlungen seitens der Behörde zu unterlassen sind. Der die gegenständliche Novelle auslösende Entschließungsantrag verdeutlicht bereits die Intentionen des Gesetzgebers. „Spekulative Interessen“ sollten „in die Schranken gewiesen“, Graubereiche (möglichst) beseitigt werden. 

Der aufsichtsrechtliche Instrumentenkatalog wurde in Gestalt des Regierungskommissärs gem. § 30 sowie der Möglichkeit zur Übernahme von Anteilsrechten gem. § 36b (bzw. vorgelagert § 35a) ausgeweitet.  Die Parteistellung des Revisionsverbandes gem. § 33 verleiht diesem eine deutlich stärke Position im aufsichtsrechtlichen Verfahren. Zudem ist wohl infolge von einer gewissen Vereinheitlichung der teils divergierenden behördlichen Spruchpraxis auszugehen. Die in der Lehre strittige Frage, inwieweit Paketverkäufe gemeinnütziger Wohnungsbestände vor der Novelle 2019 von einem Genehmigungserfordernis gem. § 10a erfasst waren, wurde einer Klärung zugeführt.

Die bereits mehrfach erfolgte Bestellung des Regierungskommissärs und ein aktuelles Erkenntnis des OGH zur Frage der Parteistellung des Revisionsverbandes bei Transaktionen an GBV-Muttergesellschaften im Firmenbuchverfahren bestätigen die Intention und Ausgestaltung der Novelle.  Die Praxis wird zeigen, ob weitere Adaptionen aufsichtsrechtlicher Grundlagen erforderlich sind.

WGG I Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz | Linde Verlag 

Wolfgang Schwetz, MSc, BA, MRICS ist als Konsulent selbstständig tätig. Er begleitete die WGG-Novelle 2019 als Fachexperte und ist regelmäßiger Autor zu wohnrechtlichen Fragestellungen sowie eines WGG-Kommentars.