Gemeinnütziger Wohnbau in Zürich zeigt sich strengst geregelt und viel seltener als bei uns, so der Befund nach der Studienfahrt mit dem VWBF im Jahr 2012. Daran hat sich 2025 nicht viel geändert, denn auch heute ist das Züricher Modell dem österreichischen zwar ähnlich, in den Details offenbaren sich aber deutliche Unterschiede. „So gleich und doch so anders“, beschreibt das die Obfrau des VWBF, Andrea Washietl.
Gastbeitrag von Mag.a Sonja Pisarik / Architekturjournalistin und Architekturhistorikerin, Architekturzentrum Wien (AZW)
Dass die Studienfahrten just in den Jahren, die von den Vereinten Nationen jeweils zum „Jahr der Genossenschaften“ ausgerufen wurden – 2012 und 2025 – beide Male nach Zürich führten, mag ein Zufall sein, ermöglicht aber einen direkten Vergleich.
Karl Wurm, damaliger Verbandsobmann der Dachorganisation gemeinnütziger Wohnungswirtschaft in Österreich (GBV), erkannte schon vor 13 Jahren klare kulturelle Unterschiede: „Die Tradition, Probleme gemeinschaftlich zu lösen, ist in der Schweiz wesentlich ausgeprägter. Wir Österreicher warten immer darauf, dass irgendwer die Probleme für uns löst – zuerst war es der Kaiser, dann die Beamten. Ich würde mir auch bei uns lösungsorientiertere, positivere Bürgerbeteiligungen wünschen.“ Dass die direkte Demokratie den Schweizer:innen nach wie vor heilig ist, bewies eine Volksabstimmung vor ziemlich genau vier Jahren (28.11.2021), bei der die Stimmberechtigten der Stadt Zürich über zwei übergeordnete Richtpläne (Siedlungsrichtplan und Verkehrsrichtplan) entschieden. Wohnentwicklung ist in Zürich also kein bloßes Fachthema, sondern auch Gegenstand basisdemokratischer Entscheidungen. Die Abstimmung hatte weitreichende Folgen für die künftige räumliche Entwicklung der Stadt, weil mit den Richtplänen die strategischen Vorgaben für Flächenwidmung, Dichte, Verkehrsinfrastruktur und Grünräume für die nächsten Jahrzehnte festgelegt wurden. Eine Mehrheit von 61 % hatte sich für eine stärker verdichtete, klima- und fußgängerfreundliche Stadtentwicklung mit Priorisierung von Grün- und Begegnungsräumen sowie einen stärkeren Fokus auf nachhaltige Mobilität ausgesprochen.
Land der Genossenschaften?
Die Anzahl der Genossenschaften in der Schweiz klingt zunächst beeindruckend, gibt es doch insgesamt 2000 gemeinnützige Vereinigungen. In Österreich sind es hingegen bescheiden wirkende 173. Sind die Schweizer also Weltmeister der Genossenschaft? Der Schein trügt, denn die hohe Zahl an Schweizer Genossenschaften schließt vor allem unzählige sehr kleine Vereinigungen mit ein. Die größte aller Genossenschaften sitzt in Zürich und kommt doch nur auf insgesamt gerade einmal 3500 Wohnungen. Im Vergleich dazu verwaltet die Sozialbau AG als Nummer 1 unter den privaten und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen Österreichs 54.286 Miet- und Eigentumswohnungen – mehr als das Fünfzehnfache. Die Zahl der Genossenschaften sagt daher wenig über die Effektivität oder das Angebot aus, das sie bereitstellen.
Die heurige Studienfahrt nach Zürich hatte zwei Objekte der auch hierzulande bekannten Genossenschaft Kalkbreite zum Ziel. In deren Portfolio befinden sich bis dato allerdings nur zwei Bauten, einerseits die 2014 fertiggestellte gleichnamige Kalkbreite in der Nähe des Bahnhofs Wiedikon; eine autofreie, gemischt genutzte Wohn- und Gewerbeanlage mit 97 Wohnungen, die über einem Tramdepot errichtet wurde und sich bei unserem Besuch – zumindest in den Außenanlagen – ein wenig verwahrlost präsentierte. 2021 wurde das zweite Projekt dieser Genossenschaft bezogen: Das Zollhaus mit 50 Wohnungen, das sich in einer besonderen städtebaulichen Lage mit direktem Bezug zum Gleisfeld des Hauptbahnhofs befindet. Eine Führung im Wohn- und Gewerbebau Zollhaus durch Jonathan Kischkel, Ex-Vorstandsmitglied der Genossenschaft Kalkbreite, brachte erstaunliche Erkenntnisse zutage.
Genossenschaft Kalkbreite: Wo Freiheit auf Regeln trifft
Die Genossenschaft Kalkbreite präsentiert sich als liberal und offen. Sie zieht Menschen vieler Einkommens- und Gesellschaftsschichten an – überraschenderweise bis hin zu Millionär:innen. Es gibt also keine Einkommensobergrenzen. Die Nachfrage ist dementsprechend riesig, die Auswahlverfahren sind anspruchsvoll. Trifft zunächst eine Vermietungskommission eine Vorauswahl von drei möglichen Neumieter:innen, wird die letztgültige Entscheidung von den unmittelbaren Nachbar:innen der zu vergebenden Wohnung getroffen – nach dem Motto, wer besser zu Gesicht steht, darf einziehen. Eine zumindest diskussionswürdige Methode.
Hat man es einmal in eines der beiden Häuser der Genossenschaft Kalkbreite geschafft, ist das Leben dennoch nicht frei von Kompromissen: Waschmaschinen sind im Zollhaus in der eigenen Wohnung verboten. Stattdessen gibt es eine Gemeinschaftswaschküche für alle Hausbewohner:innen der drei großen Gebäudeteile der Anlage, die nach dem Prinzip „first come, first serve“ genutzt wird und nur über den Außenbereich erreicht werden kann. Dies kann im Alltag Frust erzeugen, vor allem, wenn Zeit und Wetter nicht mitspielen. Mit dem vollen Wäschekorb quer durchs Haus und über den offenen Hof, auch bei Regen und Kälte, ohne zu wissen, ob überhaupt eine Maschine frei ist – das klingt irgendwie nach wenig Spaß.
Die Genossenschaft rühmt sich damit, dass über 40 Prozent der Gebäude in den Erdgeschosszonen erfolgreich gewerblich vermietet sind – was, wenn man an die Schwierigkeiten der funktionierenden Erdgeschossbelegungen in Wien denkt, zunächst imponiert. Die Häuser liegen allerdings in zentralen, publikumsintensiven Lagen, die von außen wie Magneten auf vielfältige Nutzergruppen wirken. Hier tut man sich naturgemäß leichter, an Lokale jeglicher Art zu vermieten.
Strikt autofrei
Sämtliche Bewohner:innen der Genossenschaft Kalkbreite verpflichten sich, kein eigenes Auto zu besitzen und sich ein solches auch künftig nicht anzuschaffen. Die Kontrolle ist effektiv: Wer einzieht, wird registriert; jede nachträgliche Anschaffung eines privaten Fahrzeugs ist somit ausgeschlossen. Damit setzt die Kalkbreite auf eine konsequente Förderung nachhaltiger urbaner Mobilität. Hier sind es vor allem Fahrräder, in anderen autofreien Genossenschaften bestimmen zudem Car-Sharing-Modelle und öffentlicher Verkehr den Alltag – eine klare Haltung gegen den wachsenden Individualverkehr und für umweltfreundliche Lebensstile. Man mag sich kaum vorstellen, wie die Wiener:innen im Autoland Österreich auf eine derartige Auflage reagieren würde.
Viel Raum für Gemeinschaft, wenig Raum für Flexibilität
Gemeinnützige Wohnungen in Zürich unterscheiden sich deutlich vom üblichen Angebot des freien Marktes. Sie sind zumeist großzügig geschnitten: Noch die kleineren Wohnungen verfügen meist über mindesten 3,5 oder 4,5 Zimmer, wobei Wohnraum und Küche als 1,5 Zimmer gelten. Eine 100-Quadratmeter-Wohnung kostet heute etwa 2.000 Franken monatlich, das entspricht in der Regel etwa der Hälfte dessen, was auf dem freien Wohnungsmarkt fällig wäre. Das Wohnungsangebot reicht bis zu 8- oder 9-Zimmer-Wohnungen, die speziell auf große Wohngemeinschaften oder Familien zugeschnitten sind. Singlewohnungen und kleine Appartements sind dagegen rar gesät. Wer als Einzelperson zur Genossenschaftswelt gehört, findet vergleichsweise wenig Auswahl und muss sich mit der Gemeinschaft arrangieren.
Um sich überhaupt auf eine Genossenschaftswohnung bewerben zu können, ist generell eine Mitgliedschaft nötig, die mit einer Einlage von meist 1000 Franken verbunden ist. Die Zahl der Mitglieder übersteigt die Anzahl der tatsächlich Wohnberechtigten deutlich, sodass lange Wartelisten entstehen. Und einen garantierten Wohnanspruch wie in anderen Genossenschaften kann es bei der Kalkbreite schon aufgrund der geringen Menge an Wohnungen (in beiden Häusern gesamt rund 150) nicht geben.
Die Zahl der Bewohner:innen pro Wohnung wird mithilfe der Belegungszahl streng geregelt: Es gilt die Formel „Zimmerzahl minus eins“. Eine 4-Zimmer-Wohnung muss also von mindestens drei Personen bewohnt werden. Sinkt die Belegungszahl – etwa, weil jemand auszieht oder verstirbt – verlangt die Genossenschaft einen raschen Umzug in eine kleinere Einheit. Während in den meisten Genossenschaften eine dreijährige Umzugsfrist besteht und man drei Wohnungsangebote innerhalb derselben Genossenschaft erhält, ist der Zeitraum bei der Kalkbreite auf ein Jahr reduziert, außerdem werden statt drei nur zwei Alternativen vorgeschlagen. In allen Genossenschaften ist das letzte Angebot verpflichtend, andernfalls droht der Ausschluss. Diese Praxis garantiert zwar eine effiziente Nutzung des knappen Wohnraums, sorgt aber auch für Unsicherheit und ein Gefühl von nur vorübergehender Geborgenheit in den gar nicht so „eigenen“ vier Wänden. Der Verlust eines Menschen kann in der Schweiz also auch den Verlust der gewohnten Wohnsituation nach sich ziehen. Eine gemeinnützige Wohnung, in der man alt werden kann? Fehlanzeige!
Zürichs Wohnungsmarkt am Limit
Schon 2012 hat sich gezeigt, dass die Züricher Meister im Kofferpacken sein müssen, denn im Durchschnitt wird alle 5 Jahre „gezügelt“. Einer extrem hohen Fluktuation, die – wie bereits erwähnt wurde – nicht immer freiwillig erfolgt, stehen derzeit nur etwa 235(!) freie Wohnungen in ganz Zürich gegenüber, wie die Co-Leiterin der Abteilung Raumentwicklung & Planung Zürich, Corinna Nigsch, erklärte. Nochmal plastischer wird diese Zahl, wenn man das sehr imposante, riesige Holzmodells der Stadt Zürich im Maßstab 1:1000 mit seinen rund 50.000 Gebäuden überblickt. Die Stadt begann bereits Ende der 1960er-Jahre mit den Arbeiten am Stadtmodell, das sich permanent – entsprechend der gebauten Wirklichkeit – verändert. Laufend werden Gebäude nachgeführt, die sich schon aufgrund des helleren Holzes als kürzlich errichtet ausweisen. Weiße Bausteine zeigen im Bau befindliche Projekte.
Da es am Stadtareal kaum unbebautes Bauland und wenig Transformationsflächen gibt, dominiert in Zürich der Ersatzneubau, der sich mit der Forderung nach einem „sozialverträglichen, nachhaltigen Umgang mit der Bausubstanz“, wie sie auch Corinna Nigsch in ihrer Präsentation formulierte, doch relativ beißt. Die 7000 im Zeitraum von 2020 bis 2023 errichteten Neuwohnungen, davon 1100 gemeinnützige, werden als Erfolg des gemeinnützigen Wohnbaus in Zürich bezeichnet. 1100 in vier Jahren? Für eine Bewohner:innenzahl von 450.000 – Tendenz steigend. Das ist bei Lichte betrachtet sehr wenig. Im Vergleich dazu steht Wien mit rund 20.000 fertiggestellten Wohnungen der GBVs im selben Zeitraum deutlich besser da. 18 Mal mehr Wohnungen für 4,5 Mal so viel Einwohner:innen. Da in Zürich mit einem erwarteten Zuwachs von 20 % Einwohner:innen bis 2050 gerechnet wird, braucht es nicht viel Imagination, um zu erkennen, dass sich das mit 7000 neuen Wohnungen pro Jahr, von denen nur 1100 dem leistbareren gemeinnützigen Wohnbausektor zuzurechnen sind, nicht ausgehen wird.
In Zürich liegt der Anteil an gemeinnützigen bzw. kommunalen Wohnungen derzeit bei etwa 25 Prozent und soll nach politischen Vorgaben auf ein Drittel erhöht werden. In Wien dagegen sind es mit 50 Prozent doppelt so viele Menschen, die im sozialen oder gemeinnützigen Wohnbau leben. Für die gesamte Schweiz sind die Vergleichszahlen noch eindrücklicher: Sind es in der Schweiz lediglich 4,6 Prozent, kommt Österreich auf immerhin 22 Prozent – das Verhältnis verschiebt sich hier also noch deutlicher auf 1:5 zugunsten Österreichs.
Finanzierungswege im Vergleich
Während in Österreich die Wohnbauförderung großgeschrieben wird, ist das Finanzierungsmodell in der Schweiz ein anderes: Vor allem die Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger EGW spielt eine große Rolle. Die EGW gibt im eigenen Namen, aber im Auftrag und auf Rechnung ihrer Mitglieder, öffentliche Obligationenanleihen auf dem Kapitalmarkt aus. Diese Anleihen haben Laufzeiten zwischen 6 und 15 Jahren und werden durch eine Solidarbürgschaft des Bundes abgesichert, was ihnen ein AAA-Rating verleiht. Durch diese Bundesbürgschaft erhalten die Mitglieder der EGW Finanzierungen mit deutlich günstigeren Zinskonditionen – etwa bis zu 1 % günstiger als vergleichbare Festhypotheken. Die Kombination aus Kapitalbeschaffung auf dem Markt, Bundesbürgschaft und genossenschaftlicher Struktur macht die EGW zu einem zentralen Instrument für die kostengünstige Finanzierung des gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Schweiz.
Österreich verfügt über ein sehr umfangreiches und vielschichtiges Wohnbauförderungssystem mit einem Gesamtvolumen von etwa 1,8 Milliarden Euro jährlich (Stand 2024). Die Förderung umfasst objektbezogene Zuschüsse für Neubau und Sanierung, direkte Geldleistungen an Bauherren sowie Subjektförderung für unterschiedliche Zielgruppen (z. B. Familien und junge Menschen). Einen Schwerpunkt bildet die starke Objektförderung durch die Bundesländer, insbesondere in Wien, die stabile Preise und soziale Wohnsicherheit fördert.
Ersatzneubau statt Sanierung
Früher wurde Altbestand möglichst erhalten und saniert, heute sind heute Abriss und kompletter Neubau in Zürich an der Tagesordnung. Die Maxime dahinter: Die Stadt soll dichter, moderner und effizienter werden, auch wenn dafür historischer Altbestand geopfert wird. Ersatzneubau ermöglicht zwar mehr zusätzlichen Wohnraum in energetisch effizienteren Gebäuden auf derselben Parzelle, was in dicht besiedelten, gut erschlossenen Lagen ökologisch sinnvoll scheint. Dass dabei aber eine Menge graue Energie, die in Baumaterialien und Bauprozessen steckt, zum einen verloren geht und zum anderen neu entsteht, lässt an diesem Konzept zweifeln. Ob einkommensschwächere Haushalte nach dem Neubau wieder zurückkehren können, ist zudem eine offene soziale Frage. Ersatzneubau birgt die Gefahr, bestehende soziale Durchmischung zu schwächen und Gentrifizierung zu fördern.
Gelungene Sanierung statt Abbruch
Ein Beispiel für eine gelungene Sanierung statt Abbruch und Ersatzneubau ist die BEP Kolonie Industrie 2 – aufgrund ihrer Farbgebung auch als der „Rote Block“ bekannt. Sie stammt aus den Jahren 1919/1920 und diente der Wohnraumversorgung von Eisenbahnern und anderen Angestellten des eidgenössischen Personals. Die zwischen 2015 und 2017 erfolgte Sanierung zeigt nach außen wenig Veränderung, denn die markante rote Straßenfassade blieb als schützenswertes Element im Originalzustand erhalten. Nach Betreten des U-förmigen Bau durch das auffällige Sonnentor ist die Überraschung allerdings groß: Architekt Rolf Schaffner fügte der hofseitigen Fassade eine neue Gebäudeschicht hinzu, die hinter einer ganz modernen Fassade einen Essraum und großzügige Freiräume beherbergt. Eine neue, mehrstöckige Pergola im Hof erlaubt ganz verschiedene Nutzungen und sorgt gleichzeitig für Sichtschutz. Wenig flexibel erscheint jedoch die Küchenausstattung, denn in jeder Wohnung wird derselbe Küchenblock mit Geräten verbaut – die Mieter:innen haben keine Wahlmöglichkeit, die Geräte dürfen auch nicht ausgetauscht werden. Flexibilität wird in den Schweizer Wohnungen nicht großgeschrieben.
Wohnraumerweiterung
Verglichen mit dieser trotzdem sehr gelungenen Sanierung samt Wohnraumerweiterung ließ die Wohnsiedlung Birkenhof aus dem Jahr 1926, deren Sanierung erst kürzlich abgeschlossen wurde, den VWBF ratlos zurück. Die weder innen noch außen gedämmte Wohnanlage vermittelte beim Besuch die große Gefahr von Schimmelbildung, die olfaktorisch bereits spür- bzw. riechbar war.
Fazit: Lebensrecht versus Wohnrecht
Während in der Schweiz das Wohnrecht an strenge Belegungsvorgaben und Bedingungen geknüpft ist, die einen häufigen Wohnungswechsel nötig machen können, steht in Österreich eher das Lebensrecht im Vordergrund – das Verbleiben in der Wohnung ist weniger an formale Kriterien gebunden und bietet mehr langfristige Sicherheit. Trotzdem ist auch in Österreich nicht alles rosig, denn eine schleichende Ausdünnung der Wohnbauförderung stehe dem ständig steigenden Bedarf an neuen gemeinnützigen Wohnungen gegenüber, wie Michael Gehbauer, langjähriger Geschäftsführer der WBV-GPA und seit heuer auch Bundesobmann des Gemeinnützigenverbandes, betonte.
